Власність у безпеці? Що змінює новий Закон для бізнесу і покупців землі

Це нове поняття вже відоме і означає, що людина, яка придбала якесь майно на це не мала законного права, але, при цьому не знала про це.

Річ йде про деякі випадки, коли майно було відчужено незаконно, але новий власник не мав жодних підстав сумніватися у правомірності угоди.

Коли майно у добросовісного набувача можуть відібрати?

Цивільний кодекс України дозволяє витребувати майно у добросовісного набувача лише тоді, коли воно було втрачено власником проти його волі — наприклад, вкрадено або загублено.

Але є важливе виключення: якщо майно було придбане через судове рішення або виставлене на відкритий електронний аукціон, просити анулювати рішення, яке було прийнято раніше, забороняється.

Якщо говорити про терміни, коли можна подавати відповідні заяви, то вони коливаються до терміну в 3 роки. Це зроблено для того, щоб не було випадків, коли майно було куплено незаконно, але потім раптово з’являлись старі власники, яке це рішення оскаржували в суді. Тепер, на цю процедуру оскарження дається термін до 3 років.

Крім того, держава часто використовувала позови, до яких строк позовної давності взагалі не застосовувався.

Що змінює новий Закон?

Закон No12089, прийнятий із метою посилити захист прав добросовісних набувачів, вносить кілька важливих змін у правила «гри».

По новому закону держава, або громадська організація можуть повернути майно законним шляхом, але не пізніше 10 років з моменту передачі його у власність.

Подальші перепродажі чи зміна власників не впливають на початок відліку цього строку.

Втім, норма не буде поширюватись на

• стратегічні об’єкти;
• оборонні земельні частки;
• природоохоронні об’єкти;
• споруди гідротехнічного характеру;
• культурна спадщина.

Лише віндикаційні, а не негаторні позови

Закон зобов’язує державу подавати саме віндикаційні позови — тобто ті, де вимагається повернення майна, а не усунення перешкод у користуванні.

Це важливо, бо саме до віндикаційних позовів застосовуються строки позовної давності. А от негаторні, на які держава часто покладалася, дозволяли подавати позови в будь-який час, що створювало постійний ризик для власників.

Обов’язкова компенсація ринкової вартості майна

Навіть якщо держава чи громада виграє справу і поверне майно — новому власнику має бути компенсована його вартість. Але для цього орган влади повинен до подачі позову внести суму компенсації на депозит суду.

Після повернення майна держава отримає право вимагати ці кошти від особи, через яку майно вибуло незаконно.

Закон має зворотну дію

Норми нового Закону застосовуються і до правовідносин, які виникли раніше. Тобто зміни вплинуть навіть на ті справи, які ще не завершені або ще не потрапили до суду.

Плюси та мінуси нового підходу

Закон вирішує реальні проблеми: покупець не завжди має змогу перевірити весь ланцюг попередніх власників або законність первинного відчуження. Якщо документи в порядку, а обмежень у реєстрі немає — він має повне право вважати себе законним власником.

Позитив у тому, що бізнес і прості громадяни отримують більше впевненості у збереженні придбаного майна. Це стимулює інвестиції, ремонт, розвиток.

Але є і критика:

• Закон може легалізувати сумнівне майно, якщо кінцевий власник формально дотримався процедури, але фактично знав про незаконність.
• У ньому немає винятків щодо земель лісового і водного фонду, які не можуть бути у приватній власності.

Наразі навіть Верховний Суд захищав такі землі негаторними позовами. Тепер ця можливість може бути втрачена, якщо строк позовної давності спливе.

Підсумки

Закон справді дає більше захисту добросовісним власникам. Але в умовах слабких інститутів, корупції та нечіткої відповідальності за незаконні оборудки — його положення можуть стати інструментом для зловживань.

Реальний ефект Закону залежатиме від:

• судової практики;
• оперативності дій уповноважених органів;

роботи правоохоронних органів у сфері публічної власності.

Oновлено 07.05.2025